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上市房企手握2.3万亿元存货 泰禾集团去库存需6年
江阴房产网  发布时间:2015-05-19  来源:

6个月内3次降息,央行的货币宽松政策让房地产公司喘了一口气,对房地产市场而言,降息能够直接带来按揭贷款成本的降低,提升购房者入市的积极性,进一步推动“3·30”新政以来的成果,从而改善地产公司不断恶化的现金流。

 

截至2014年末,A股上市房企手握存货2.3万亿元,从房企的销售情况看,消化这万亿存货需要两年半的时间。整体来看,房企的存货量相对合理,营销收入也是同比增长。但是,个别房企因在行业调整期逆市大量增加土地储备,且营销收入增长缓慢,造成现金流不断恶化、负债率居高不下。

 

标准排名(中国)研究院根据126家(剔除存货及营收在1亿元以下的公司)上市房企的库存增长、负债水平、存货周转以及现金流恶化情况等四项指标综合分析,最终得出“2015中国上市房企风险榜”。其中泰禾集团、信达地产、中洲控股、云南城投、金科股份、实达集团、嘉凯城、鲁商置业、华夏幸福和中南建设位居前十。

 

居榜首的泰禾集团,2014年存货增加292亿元,同比增长125%,同年公司的销售收入为84亿元,只增长36.6%。按照这样的销售速度,如果泰禾集团要消化掉手里的526亿元的存货,需要6年时间。

 

同时,泰禾集团还要面对资产负债率(89%)过高,以及经营现金流缺口连续两年超百亿的尴尬局面。虽然公司在资本市场上抛出了40亿元的增发方案,但面对556亿元的负债总额,以及166亿元的现金流缺口,40亿元也只是杯水车薪。想要扭转局面,唯一的办法就是加快销售、回流资金,以及不断融资。

 

手握2.3万亿存货泰禾一年激增292亿

 

126家上市房企2014年年末的存货为2.3万亿元,比2013年末增加3200亿元,增长16%。

 

其中92家房企存货同比增加,泰禾集团一家就增加了292亿元,增幅高达125%,从绝对值上看,泰禾集团存货增长额甚至超过了保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)(273亿元),排名第1,而后者的年销售收入是泰禾集团的12倍。

 

在126家房企中,只有34家房企的存货出现下降,这其中就包括万科,该公司2014年末存货为3177亿元,同比减少134亿元,下降4个百分点。地产“白银时代(楼盘资料 图库)”下,万科主动减少拿地,其对后市的谨慎程度可见一斑,从存货数量对比,万科不仅是所有房企中存货下降数额最多的房企,也是四大标杆房企(招保万金)中唯一一家存货值下降的公司。

 

存货周转率排名前10的房企中,几乎全部是深耕二三线城市的中小房企,如铁岭新城、格力地产、西藏城投等。

 

值得注意的是中华企业、华发股份和泰禾集团这三家中型房企,存货周转率也处于较高水平,中华企业为693%,排名第11;华发股份为676%,排名第12;泰禾集团628%,排名第14。

 

而四大标杆房企则全部低于行业平均水平,其中保利地产存货周转率245%、招商地产233%、万科217%、金地集团169%。可以看到,大型房企一方面拿地谨慎,另一方面也在积极消化存货。

 

平均负债率75%珠江控股已近资不抵债

 

2014年126家上市房企的平均资产负债率高达74.82%,仅比2013年降低0.05个百分点。

 

其中,珠江控股的负债率高达98.84%,该公司的资产总额仅比负债总额多2000万元,一只脚已是踩在悬崖之外。

 

如果说珠江控股只是一家资金仅10多亿的小房企,在负债率前10名中,不乏像鲁商置业、泰禾集团、云南城投等中型房企,更有华夏幸福这样资产千亿的一线大型房企。

 

四大标杆房企的负债率相对较好,万科和保利的负债率为77%,招商地产71%,而金地集团的负债率只有67.5%,负债率比行业平均水平低了近7个百分点。

 

现金流缺口高达700亿 泰禾连续两年倒数第一

 

126家上市房企2014年经营活动产生的现金流量净额(下称现金流净额)为-707亿元,相比2013年的-778亿元略有好转,但资金缺口依然高达700亿元。

 

其中,78家上市房企2014年经营活动现金流为负,仅48家现金流为正,而在2013年现金流的正负比为74:52。2014年现金流缺口虽然比2013年减少71亿元,但实际上房企现金流的恶化面正在扩大。

 

值得一提的是,泰禾集团连续两年现金流缺口均在百亿以上,现金缺口的绝对值连续两年排名倒数第一,且现金缺口越来越大,其2013年现金流净额为-114亿元,2014年降至-166亿元,现金流缺口增大52亿元。

 

从绝对值上看,泰禾集团无疑是现金流最差的房企,但标准排名(中国)研究院考核的是房企现金流改善程度,是持续恶化还是略有好转。以此排名,泰禾集团只能排在第三位,比它更糟糕的是华侨城和招商地产两家龙头房企,这两家房企有一个共同点,就是现金流净额均是由正转负。

 

其中,华侨城2013年现金流净额为72亿元,2014年降至-26亿元,一年间现金流净额缩减近百亿;招商地产同样如此,2013年为5亿元,2014年降至-64亿元,现金流缩减69亿元。

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